Les propriétaires d'immeubles rejettent la méthode de fixation des loyers

Si la Régie du logement leur imposait les taux d’ajustement de loyer annoncés aujourd’hui lors d’une fixation de loyer (soit de -7,9 % à 1,0 % selon le mode de chauffage et lorsqu’il n’y a pas de variation de taxes), 70 % des propriétaires de logements affirment que les montants seraient insuffisants compte tenu de l’évolution de leurs véritables dépenses d’exploitation. Cette donnée ressort d’un sondage CORPIQ exclusif sur les loyers auquel ont répondu 1596 propriétaires représentatifs de l’ensemble du Québec, du 13 au 20 janvier derniers1.

Il est donc tout à fait normal que ce sondage révèle qu’entre 52 % et 69 % des propriétaires (selon le type de chauffage et si celui-ci est inclus ou non dans le loyer) prévoient transmettre en 2010 à leurs locataires des avis d’augmentation de loyer supérieurs aux estimations de la Régie du logement.

La Régie du logement a rappelé d’ailleurs que ses estimations servent uniquement de repères et de base de discussion entre les propriétaires et leurs locataires. Les propriétaires sont en effet libres de décider des taux d’ajustement de loyer. Seuls les loyers admis en fixation judiciaire sont assujettis à des règles.

Pour la première fois en près de 30 ans d’existence, la Régie du logement autorisera, lors d’une fixation de loyer, seulement 2,42 $ d’augmentation de loyer mensuelle pour chaque tranche de 1 000 $ de travaux dans un logement ou dans l’immeuble. Le taux, qui a été graduellement réduit au fil des ans, n’était jamais descendu sous les 3 $ auparavant et s’établissait à environ 10 $ jusqu’au début des années 90. Avec le taux 2010, il faudrait donc patienter 413 mois (34 ans) pour qu’un propriétaire recouvre son investissement. «C’est un message dévastateur qu’envoient la Régie du logement et le gouvernement du Québec en décourageant ainsi tout investissement en rénovation dans le parc de logements privés québécois, et ce, au moment où il en a pourtant le plus besoin», déplore Hans Brouillette, directeur des Affaires publiques de la CORPIQ.

La CORPIQ réagit aussi à la baisse qu’accorderait en moyenne la Régie du logement lors de la fixation d’un loyer incluant le chauffage au mazout, soit –7,9 % : «la Régie du logement calcule une moyenne des prix du mazout sur 12 mois, incluant la chute des prix de l’été 2009, alors que les véritables coûts pour les propriétaires dépendent des mois de consommation, lors desquels les prix ont été plus élevés, rappelle le porte-parole de la CORPIQ. De plus, bien des propriétaires n’avaient pas transféré à leurs locataires la totalité des augmentations de prix du mazout en 2008, afin d’éviter des départs massifs. Voilà une autre preuve que la méthode utilisée est déconnectée de la réalité.»

Une des inquiétudes de la CORPIQ cette année est la perception qu’auront les locataires qui recevront une augmentation de loyer relativement aux fortes hausses de taxes foncières qui pourraient leur être transférées. «Le transfert intégral des taxes aux locataires est permis, mais cela ne signifie ni revenus supplémentaires pour le propriétaire, ni amélioration des conditions d’habitation pour le locataire. Ce transfert viendra surtout réduire la capacité de payer des locataires avant même que le propriétaire ait pu inclure sa propre hausse de loyer», soutient Hans Brouillette.

Parmi les nombreux critères de fixation de loyer auxquels a recours la Régie du logement (critères qui seront d’ailleurs publiés dans la Gazette officielle du Québec par le ministre), la CORPIQ ne s’explique pas pourquoi le tribunal n’accordera en 2010 que 1,1 % d’augmentation pour les frais de gestion des propriétaires. «La Régie du logement dit se baser sur l’évolution des loyers de 1,1 % observée au Québec en 2009, alors qu’un autre organisme, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), parle plutôt de 2,8 %. Il serait temps que l’on sache qui de la Régie du logement ou de la SCHL a les bons chiffres sur les loyers. C’est un autre exemple que la méthode actuelle n’est pas acceptable», poursuit Hans Brouillette.

Alors que la Régie du logement se défend de contrôler les loyers, sauf lorsqu’on la saisit d’une demande de fixation judiciaire, telle n’est pas l’opinion de la majorité des propriétaires de logements interrogés par la CORPIQ. Parmi les choix leur étant proposés, 53 % des répondants estiment que «la Régie exerce un contrôle systématique des loyers, car toute augmentation de loyer plus élevée que les taux qu’elle publie en janvier est interprétée comme étant abusive». Une minorité de 31 % croit plutôt que les propriétaires sont libres de déterminer leurs augmentations de loyer et que la Régie du logement est un tribunal qui intervient uniquement en cas de litige. Enfin, 10 % pensent que la Régie du logement interdit aux propriétaires d’augmenter les loyers au-delà des taux qu’elle publie en janvier. La CORPIQ rappelle que lorsque la méthode de fixation des loyers actuelle a été instaurée en 1981, elle avait pour objectif, d’une part, d’empêcher les hausses de loyer abusives qui auraient eu pour effet d’évincer le locataire et, d’autre part, d’assurer un mécanisme pour encourager l’accroissement de la qualité du patrimoine bâti. Ce deuxième principe n’a pas été respecté. Organisme à but non lucratif fondé en 1980, la CORPIQ (Corporation des propriétaires immobiliers du Québec) est la plus importante association à offrir des services aux propriétaires de logements et la seule à être présente dans toutes les régions. Les propriétaires québécois fournissent un logement à 1,268 million de ménages locataires et possèdent, dans huit cas sur dix, un duplex ou un triplex. * (Source : Corporation des propriétaires immobiliers du Québec - CORPIQ)